Комерційна нерухомість України. Чи є передумови для інвестицій у 2022 році?

Інвестиції в комерційну нерухомість завжди були одними з найпривабливіших. Незважаючи на те, що багато підприємців перейшли працювати повністю в інтернет, попит на комерційну нерухомість не знизився, адже для ведення багатьох видів діяльності просто необхідна фізична адреса.

До комерційної нерухомості належить:

• Торгова нерухомість - кіоски, магазини, торгові центри, ринки;
• Офісна нерухомість;
• Загальнохарч – кафе, ресторани, бари, їдальні та інші заклади громадського харчування;
• Складські приміщення, що використовуються для зберігання та сортування чогось;
• Виробничі будинки – цехи, підприємства;
• Готельна та оздоровча сфера;
• Сфера послуг – перукарні, салони з пошиття одягу, курси, мовні школи тощо;
• АЗС, СТО, гаражі, автомийки;
• Майнові комплекси та багато іншого.

Перспективи заробітку

Ринок комерційної нерухомості України на даний момент перебуває у підвішеному стані. З одного боку, ціни на багато об'єктів знизилися, що повинно залучати інвесторів. А з іншого боку через локдаун багато підприємців досі бояться розширювати свій бізнес чи розпочинати нові проекти. Тому багато інвесторів банально не можуть продати, здавалося б, непогану нерухомість за розумною ціною.

Заробляють інвестори на комерційній нерухомості двома основними способами:

1. Здавання об'єкта в оренду. Орендарем може виступати одна чи відразу кілька компаній. Плюс у тому, що власник приміщення отримує стабільний дохід, причому ціни на оренду комерційної нерухомості рік у рік стабільно зростають. Якщо говорити про великих інвесторів, то вони в основному купують великі будівлі та переробляють їх під офіси. Навіть за умов кризи це досить вигідний бізнес. Термін окупності таких вкладень близько 15 років, однак багато залежить від розмірів інвестицій та масштабів проекту. Якщо говорити про приватних інвесторів, готових вкладати не більше 1 мільйона доларів, то вони найчастіше купують окремі будівлі, роблять у них ремонт, і після цього вже шукають орендарів. У разі ключову роль грає розташування об'єкта.
2. Перепродаж. Для цього зазвичай купуються нежитлові приміщення в будинку, що тільки будується, або комерційні об'єкти, які знаходяться в не дуже хорошому стані. Після цього робиться ремонт, а може й перепланування. Інвестор намагається зробити куплений об'єкт максимально привабливим для потенційного покупця. Для цього підводяться всі необхідні комунікації, облагороджується прилегла територія і таке інше. Плюс такої інвестиції у мінімальних термінах окупності. За великим рахунком, інвестору потрібно тільки привести об'єкт у порядок і знайти покупця.

Ситуація на ринку нерухомості України

Ситуація на ринку комерційної нерухомості не є катастрофічною, але її ніяк не можна порівняти з тим, що було ще у 2018-2019 роках. Пов'язано це з падінням попиту багато об'єктів. Підприємці банально бояться вкладатись у нові проекти, а у багатьох просто немає на це грошей. Через падіння попиту інвесторам, природно, стало важче продавати об'єкти. А крім цього наприкінці 2019 року сталося різке подорожчання будівельних матеріалів, через що багато об'єктів зросли в ціні.

Проте хороші об'єкти, як і раніше, затребувані. Покупці та орендарі насамперед звертають увагу на такі моменти:

• Зручність розташування, у тому числі віддаленість від центру міста;
• Загальна площа приміщення та планування;
• Конкуренція у вибраному районі;
• Інфраструктура поблизу;
• Ціна об'єкта чи вартість орендної плати;
• Доступність об'єкта для потенційних клієнтів;
• Стан нерухомості.

Навіть за умов кризи деякі інвестори примудряються знаходити цікаві рішення. Наприклад, у місті може бути не особливо розвинений район, в якому комерційна нерухомість коштує копійки, тому що нікому не потрібна. Так от, якщо цей район починає забудовуватися, і в ньому з'являється велика кількість новобудов, ціни на комерційну нерухомість можуть зростати на 50-100%. І якщо підгадати момент і встигнути вкластися, коли ціна ще буде мінімальною, це однозначно буде успішний проект.

Чого варто очікувати у 2022 році?

Наразі складно давати однозначний прогноз ринку нерухомості в Україні. Незважаючи на те, що коронавірусна криза застала український ринок комерційної нерухомості на підйомі (у 2019 році інтерес до ринку виявляло чимало нових інвесторів, готових вкладати величезні суми), на даний момент переважна більшість інвесторів зайняла вичікувальну позицію.

У великій мірі активність виявляють приватні інвестори, які готові вкладати переважно від 5 до 10 мільйонів доларів. Саме за рахунок таких інвестицій не можна сказати, що ринок повністю завмер. Крім того, існує надія, що вже 2022 року ситуація почне швидко налагоджуватися. Такі надії пов'язані насамперед із тим, що підприємці вже звикли до нових реалій та умов роботи за карантинних обмежень. Крім того, активність інвесторів може бути обумовлена ​​викидом ринку нерухомості великих обсягів заставних активів. Зазвичай на такі об'єкти ціни нижчі за ринкові, що й залучає інвесторів.

Враховуючи все сказане вище, перспективи комерційної нерухомості можна назвати туманними. Одні експерти кажуть, що ринок нерухомості ще не скоро прийде до тями після коронавірусної кризи. Інші ж дотримуються протилежної точки зору та впевнено заявляють, що негативні наслідки швидко пройдуть. А такий застій може призвести до нового поштовху і появи в Україні нових великих інвесторів. Як все буде насправді, покаже лише час. Але можна сміливо говорити, що вже зараз за грамотного підходу можна вдало інвестувати в комерційну нерухомість і непогано заробляти на таких інвестиціях.