Відкриття ринку землі в Україні: чого слід очікувати клієнтам банків

З 1 липня поточного року в Україні почав роботу ринок землі. Що це і які можливості отримали банки, а також що надасть клієнтам відкриття ринку землі в Україні - розберемося в цій статті.

Чи можуть банки скупити всю землю?

З 1 липня поточного року офіційним правом продажу земельних наділів сільськогосподарського призначення мають лише фізичні особи. Також діє обмеження - не більше 100 га.

Як зазначив чинний прем'єр-міністр України, Денис Шмигаль, лише в перші 6 днів з моменту ініціації ринку були зареєстровані 322 операції з придбання земельних ділянок, щодо яких раніше був ініційований мораторій. З іншого боку, деякі політики з опозиційних партій дотримуються думки, що після того як буде знято мораторій, земля буде скуповуватися іноземцями за допомогою вітчизняних банків. В результаті цього земля буде акумулюватися в власності у цих банків.

Однак, з огляду на законодавчі положення щодо ринку землі в Україні, подібні прогнози малоймовірно, що збудуться. Зокрема, передбачено законодавче обмеження, згідно з яким банкам на продаж земельних застав відводиться термін не більше 2-х років. Якщо земля не буде продана за цей час, вона переходить у власність держави.

Зі свого боку, українські банки по-різному ставляться до відкриття земельного ринку. Зокрема, більшість кредитних організацій розраховує на якісне обслуговування кредитів і їх своєчасну виплату. А тому земля повинна генеруватися стабільні грошові потоки.

У той же час, поки ні нових кредитних продуктів, ні попиту на них не спостерігаються, так само, як і не багато аграріїв, які висловили бажання продати земельний пай. А ось в секторі класичних банківських продуктів очікується зростання: гроші потрібні на придбання і модернізацію техніки, поповнення оборотного капіталу, покупку векселів.

На сьогоднішній день фермери, які мають статус ФОП, має право оформити покупку землі за програмою «Доступні кредити 5-7-9%», яка розрахована на 5 років. В якості застави використовується куплена земля, державна гарантія або порука, нерухоме або рухоме майно. Зокрема, державна гарантія покриває до 70% від суми кредитування, інші 30% забезпечуються самим позичальником. Для цього він також може використовувати землі сільськогосподарського призначення.

Як будуть змінюватися обсяги ринку: намічається земельний бум?

Згідно з результатами безлічі соцопитувань, протягом першого року з моменту відкриття ринку землі в Україні будуть виставлені на продаж не більше 5% земельних паїв. Більшість продавців - це власники землі, гостро потребують грошей.

Решта ж, навпаки, будуть чекати зростання цін на землі сільськогосподарського призначення. Зокрема, на думку експерта Наталії Буткової-Витвицького, до середини 2022 року очікується зростання обсягів викупу оброблюваної землі до 20%. Однак слід брати до уваги і умови фінансування, а також результати самих клієнтів в аграрному секторі та їх фінансові можливості.

Ще один варіант розвитку подій: самостійна консолідація куплених паїв і використання їх в якості застави по кредиту з метою заміщення коштів, які були витрачені на покупку.

Яка роль регуляторів?

На думку більшості банкірів, каменем спотикання в кредитуванні під заставу сільськогосподарських угідь є норми, виставлені регулятором. Явним прикладом служить процедура перевірки щодо клієнтів, які виступають в якості покупців земельних ділянок. Зокрема, при оформленні угоди в обов'язок нотаріуса входить перевірка:

• Громадянства покупця (фізичної особи);
• Його відсутність у списку / переліку осіб, на яких накладено санкції або вони пов'язані з терористичними організаціями;
• Джерела походження коштів, які клієнт має намір витратити на придбання землі / сільськогосподарських угідь;
• Загальна кількість землі сільськогосподарського призначення, що перебуває у власності у фізичної особи на даний момент.

У той же час, нотаріус повністю несе відповідальність за достовірність даних та інформації, отриманої в ході проведення перевірки. Якщо ж в подальшому часу будуть виявлені які-небудь порушення або невідповідність в даних, договір купівлі-продажу, швидше за все, буде визнаний недійсним. При цьому об'єкт застави (ділянка землі) буде переданий державі.

Саме такий стан справ турбує фінансистів. Зі свого боку, регулятор ринку поки не поспішає що-небудь змінити в законодавчій базі, а саме коефіцієнт ліквідності для земель сільсько-господарського призначення, які використовуються в якості об'єктів застави. На сьогоднішній день, згідно з Постановою Національного банку України №351, цей коефіцієнт позначений на рівні 35%. Таким чином, банки мають намір кредитувати клієнтів лише у випадках, якщо ті зможуть забезпечити досить істотний авансовий внесок.

Також багато банкірів побоюються і сюрпризів, які їм може піднести законопроект №5600, прийнятий депутатами Верховної Ради України в першому читанні. За словами виконавчого директора Незалежної Асоціації Банків України, Олени Коробкова, якщо банк бере на баланс землю, що знаходиться в заставі, він зобов'язується виплачувати податки, навіть якщо не є аграрною компанією. І це для банкірів зараз є ключовим питанням.