Коммерческая недвижимость Украины. Есть ли предпосылки для инвестиций в 2022 году?

Инвестиции в коммерческую недвижимость всегда были одними из наиболее привлекательных. Несмотря на то, что многие предприниматели перешли работать полностью в интернет, спрос на коммерческую недвижимость ничуть не снизился, ведь для ведения многих видов деятельности просто необходим физический адрес.

К коммерческой недвижимости относится:

• Торговая недвижимость – киоски, магазины, торговые центры, рынки;
• Офисная недвижимость;
• Общепит – кафе, рестораны, бары, столовые и прочие заведения общественного питания;
• Складские помещения, использующиеся для хранения и сортировки чего-либо;
• Производственные здания – цеха, предприятия;
• Гостиничная и оздоровительная сфера;
• Сфера услуг – парикмахерские, салоны по пошиву одежду, курсы, языковые школы и т.п.;
• АЗС, СТО, гаражи, автомойки;
• Имущественные комплексы и многое другое.

Перспективы заработка

Рынок коммерческой недвижимости Украины на данный момент пребывает в подвешенном состоянии. С одной стороны цены на многие объекты снизились, что должно привлекать инвесторов. А с другой стороны из-за локдауна многие предприниматели до сих пор бояться расширять свой бизнес или начинать новые проекты. По этой причине многие инвесторы банально не могут продать, казалось бы, неплохую недвижимость по разумной цене.

Зарабатывают инвесторы на коммерческой недвижимости двумя основными способами:

1. Сдача объекта в аренду. Арендатором может выступать одна или сразу несколько компаний. Плюс в том, что собственник помещения получает стабильный доход, причем цены на аренду коммерческой недвижимости из года в год стабильно растут. Если говорить о крупных инвесторах, то они в основном приобретают большие здания и переделывают их под офисы. Даже в условиях кризиса это достаточно выгодный бизнес. Срок окупаемости таких вложений около 15 лет, однако многое зависит от размеров инвестиций и масштабов проекта. Если говорить о частных инвесторах, готовых вкладывать не более 1 миллиона долларов, то они чаще всего покупают отдельно стоящие здания, делают в них ремонт, и после этого уже ищут арендаторов. В данном случае ключевую роль играет расположение объекта.
2. Перепродажа. Для этого обычно покупаются нежилые помещения в только строящемся доме или коммерческие объекты, которые находятся в не очень хорошем состоянии. После этого делается ремонт, а может и перепланировка. Инвестор старается сделать купленный объект максимально привлекательным для потенциального покупателя. Для этого подводятся все необходимые коммуникации, облагораживается прилегающая территория и так далее. Плюс такой инвестиции в минимальных сроках окупаемости. По большому счету инвестору нужно только привести объект в порядок и найти покупателя.  

Ситуация на рынке недвижимости Украины

Ситуация на рынке коммерческой недвижимости не является катастрофической, но ее никак нельзя сравнить с тем, что было еще в 2018-2019 году. Связано это с падением спроса на многие объекты. Предприниматели банально боятся вкладываться в новые проекты, а у многих просто нет на это денег. Из-за падения спроса инвесторам, естественно, стало сложнее продавать объекты. А помимо этого в конце 2019 произошло резкое подорожание строительных материалов, из-за чего многие объекты выросли в цене.

Тем не менее хорошие объекты по-прежнему востребованы. Покупатели и арендаторы в первую очередь обращают внимание на такие моменты:

• Удобство расположения, в том числе удаленность от центра города;
• Общая площадь помещения и планировка;
• Конкуренция в выбранном районе;
• Инфраструктура поблизости;
• Цена объекта или стоимость арендной платы;
• Доступность объекта для потенциальных клиентов;
• Состояние недвижимости.

Даже в условиях кризиса некоторые инвесторы умудряются находить интересные решения. Например, в городе может быть не особо развитый район, в котором коммерческая недвижимость стоит копейки, так как никому особо не нужна. Так вот, если этот район начинает застраиваться, и в нем появляется большое количество новостроек, то цены на коммерческую недвижимость могут вырастать на 50-100%. И если подгадать момент и успеть вложиться, когда цена еще будет минимальной, то это однозначно будет успешный проект.

Чего стоит ожидать в 2022 году?

Сейчас сложно давать однозначный прогноз рынка недвижимости в Украине. Несмотря на то, что коронавирусный кризис застал украинский рынок коммерческой недвижимости на подъеме (в 2019 году интерес к рынку проявляло немало новых инвесторов, готовых вкладывать огромные суммы), на данный момент подавляющее большинство инвесторов заняли выжидательную позицию.

В большой мере активность проявляют частные инвесторы, готовые вкладывать преимущественно от 5 до 10 миллионов долларов. Именно за счет таких инвестиций нельзя сказать, что рынок полностью замер. Кроме того, существует надежда, что уже в 2022 году ситуация начнет быстро налаживаться. Такие надежды связаны в первую очередь с тем, что предприниматели уже привыкли к новым реалиям и условиям работы при карантинных ограничениях. Кроме того, активность инвесторов может быть обусловлена выбросом на рынок недвижимости больших объемов залоговых активов. Обычно на такие объекты цены ниже рыночных, что и привлекает инвесторов.

Учитывая все вышесказанное, перспективы коммерческой недвижимости можно назвать туманными. Одни эксперты говорят, что рынок недвижимости еще не скоро придет в себя после коронавирусного кризиса. Другие же придерживаются противоположной точки зрения и уверенно заявляют, что негативные последствия быстро пройдут. А такой застой и вовсе может привести к новому толчку и появлению в Украине новых крупных инвесторов. Как все будет на самом деле, покажет только время. Но можно смело говорить, что уже сейчас при грамотном подходе можно удачно инвестировать в коммерческую недвижимость и неплохо зарабатывать на таких инвестициях.