Открытие рынка земли в Украине: чего следует ожидать клиентам банков

С 1 июля текущего года в Украине начал работу рынок земли. Что это и какие возможности получили банки, а также что предоставит клиентам открытие рынка земли в Украине – разберемся в этой статье.

Могут ли банки скупить всю землю?

С 1 июля текущего года официальным правом продажи земельных наделов сельскохозяйственного назначения обладают лишь физические лица. Также действует ограничение – не более 100 га.

Как отметил действующий премьер-министр Украины, Денис Шмыгаль, лишь в первые 6 дней с момента инициации рынка были зарегистрированы 322 сделки по приобретению земельных участков, в отношении которых ранее был инициирован мораторий. С другой стороны, некоторые политики из оппозиционных партий придерживаются мнения, что после того как будет снят мораторий, земля будет скупаться иностранцами посредством отечественных банков. В результате этого земля будет аккумулироваться в собственности у этих банков.

Однако, учитывая законодательные положения относительно рынка земли в Украине, подобные прогнозы маловероятно, что сбудутся. В частности, предусмотрено законодательное ограничение, согласно которому банкам на продажу земельных залогов отводится срок не более 2-х лет. Если земля не будет продана за это время, она переходит в собственность государства.

Со своей стороны, украинские банки по-разному относятся к открытию земельного рынка. В частности, большинство кредитных организаций рассчитывает на качественное обслуживание кредитов и их своевременную выплату. А потому земля должна генерироваться стабильные денежные потоки.

В то же время, пока ни новых кредитных продуктов, ни спроса на них не наблюдаются, так же, как и не много аграриев, которые выразили желание продать земельный пай. А вот в секторе классических банковских продуктов ожидается рост: деньги нужны на приобретение и модернизацию техники, пополнение оборотного капитала, покупку векселей.

На сегодняшний день фермеры, имеющие статус ФЛП, вправе оформить покупку земли по программе «Доступные кредиты 5-7-9%», которая рассчитана на 5 лет. В качестве залога используется купленная земля, государственная гарантия или поручительство, недвижимое или движимое имущество. В частности, государственная гарантия покрывает до 70% от суммы кредитования, остальные 30% обеспечиваются самим заемщиком. Для этого он также может использовать земли сельскохозяйственного назначения.

Как будут меняться объемы рынка: намечается ли земельный бум?

Согласно результатам множества соцопросов, в течение первого года с момента открытия рынка земли в Украине будут выставлены на продажу не более 5% земельных паев. Большинство продавцов – это владельцы земли, остро нуждающиеся в деньгах.

Остальные же, наоборот, будут дожидаться роста цен на земли сельскохозяйственного назначения. В частности, по мнению эксперта Натальи Бутковой-Витвицкой, к середине 2022 года ожидается рост объемов выкупа обрабатываемой земли до 20%. Однако следует брать во внимание и условия финансирования, а также результаты самих клиентов в аграрном секторе и их финансовые возможности.

Еще один вариант развития событий: самостоятельная консолидация купленных паев и использование их в качестве залога по кредиту с целью замещения средств, которые были потрачены на покупку.

Какова роль регуляторов?

По мнению большинства банкиров, камнем преткновения в кредитовании под залог сельскохозяйственных угодий являются нормы, выставленные регулятором. Явным тому примером служит процедура проверки относительно клиентов, выступающих в качестве покупателей земельных участков. В частности, при оформлении сделки в обязанность нотариуса входит проверка:

• Гражданства покупателя (физического лица);
• Его отсутствие в списке/перечне лиц, на которых наложены санкции или они связаны с террористическими организациями;
• Источники происхождения денежных средств, которые клиент намеревается потратить на приобретение земли/сельскохозяйственных угодий;
• Общее количество земли сельскохозяйственного назначения, которое находится в собственности у физического лица на данный момент.

В то же время, нотариус полностью несет ответственность за достоверность данных и информации, полученной в ходе проведения проверки. Если же в последующем времени будут выявлены какие-либо нарушения или несоответствие в данных, договор купли-продажи, скорее всего, будет признан недействительным. При этом объект залога (участок земли) будет передан государству.

Именно такое положение дел беспокоит финансистов. Со своей стороны, регулятор рынка пока не спешит что-либо изменить в законодательной базе, а именно коэффициент ликвидности для земель сельско-хозяйственного назначения, используемых в качестве объектов залога. На сегодняшний день, согласно Постановлению Национального банка Украины №351, этот коэффициент обозначен на уровне 35%. Таким образом, банки намерены кредитовать клиентов лишь в случаях, если те смогут обеспечить довольно существенный авансовый взнос.

Также многие банкиры опасаются и сюрпризов, которые им может преподнести законопроект №5600, принятый депутатами Верховной Рады Украины в первом чтении. По словам исполнительного директора Независимой Ассоциации Банков Украины, Елены Коробковой, если банк берет на баланс землю, находящуюся в залоге, он обязуется выплачивать налоги, даже если не является аграрной компанией. И это для банкиров сейчас является ключевым вопросом.