Как сдать квартиру в аренду, какой налог нужно платить?

Не все это понимают, но при сдаче квартиры или жилого дома в аренду, необходимо платить налог с дохода в государственную казну. Несмотря на это, большинство арендодателей предпочитают скрывать от государства этот вид дохода. Но всегда есть риск, что третья сторона или даже сам арендатор сообщит об этом в Налоговую службу Украины. Сообщить об этом может нотариус, подтверждающий договор аренды, или наблюдательные соседи. За сдачу квартиры в аренду без налогов предусмотрен штраф в размере от 3000 до 5000 необлагаемых налогом минимумом доходов граждан (на сегодня это от 51000 до 85000 гривен). Причем штраф накладывается вне зависимости от того, как долго жилье сдается в аренду: больше года или всего неделю.

Учитывая риски, всегда намного проще и безопаснее оставаться добропорядочным гражданином и платить налоги. В этой статье мы попробуем разобраться, сколько нужно платить налогов, сдавая в аренду квартиру.

Налог со сдачи квартиры

Размер налога напрямую зависит от того, кто сдает в аренду жилье. Рассмотрим все возможные варианты:

1. Физическое лицо. Чаще всего квартиру сдают в аренду обычные физлица, которым это жилье и принадлежит. Физлицо должно заплатить налог на доходы с физических лиц, составляющий 18%. Плюс к этому нужно заплатить 1,5% военного сбора. Например, если квартира сдается в аренду за 10 тысяч гривен в месяц, то нужно заплатить налог в размере 1950 гривен.
2. Физические лица-предприниматели на упрощенной системе налогообложения.  Сдавать квартиру в аренду могут «единщики» 2 и 3 группы. При этом есть определенные ограничения. Площадь квартиры не должна превышать 400 квадратных метров.  А ФОПы на 2 группе могут сдавать квратиру в аренду только физическим лицам резидентам Украины, другим ФОП и юридическим лицам, являющимися плательщиками единого налога. Для 3 группы нет ограничений по тому, кому сдавать жилье. ФОПЫ на 2 группе платят 20% от минимальной заработной платы в Украине (на данный момент размер минимальной зарплаты составляет 6500 грн), а также ЕСВ в размере 22% от минимальной заработной платы. ФОПы на 3 группе платят 5% от суммы дохода плюс к этому ЕСВ.
3. Физические лица-предприниматели на общей системе. Они платят 18% от дохода и 1,5% военный сбор, а также платят ЕСВ. При этом нет никаких ограничений по контрагентам и требований к самой квартире. Такой формат оптимально подходит предпринимателям, которые являются субарендаторами. То есть, они берут в аренду несколько квартир, а после пересдают их за большую сумму.

Сдача в аренду недвижимости физлицом

Любое физическое лицо, вне зависимости от уровня доходов и цены арендной платы, обязано платить налог от сдачи квартиру в аренду. Общая сумма налоговых сборов составляет 19,5% от той суммы, которую физлицо получает в качестве арендной платы. Оплачивается налог от сдачи квартиры арендодателем один раз в квартал, не позже, чем 40 дней по завершению очередного квартала. По итогам календарного года физическим лицом подается декларация, в которой обязательно указывается такая статья доходов, как сдача квартиры в аренду.

Бывают ситуации, когда физическое лицо сдает свою квартиру в аренду юридическим лицам или ФОПам. В таком случае налоговая ставка остается прежней, однако ответственность за уплату налогов уже ложится не арендодателя, а на арендатора. Другими словами, при заключении договора аренды с предпринимателем или фирмой, физическое лицо может не переживать за налоги, так как их платит налоговый агент, которым в данном случае выступает арендатор. Но необходимо учитывать, что арендатор, скорее всего, возьмет деньги на оплату налогов с ежемесячных платежей за аренду. Этот момент необходимо предусмотреть в договоре аренды, чтобы в последующем не возникало спорных ситуаций из-за того, из каких денег будут платиться налоги.

Как правильно оформить договор аренды квартиры?

Договор аренды рекомендуется составлять в любой ситуации, даже если вы сдаете квартиру родственникам или знакомым.  Такой договор является своеобразной конституцией как для собственника жилья, так и для квартирантов, ведь в нем указываются все права и обязанности сторон. При возникновении спорных ситуаций, например, кто должен ремонтировать бытовую технику, или как часто может повышаться арендная плата, стороны всегда могут обратиться к договору и найти в нем соответствующий пункт.

Следует отметить, что с юридической точки зрения словосочетание «аренда квартиры» является не совсем верным. Юристы и риелторы используют слово аренда по отношению к нежилым помещениям: офисы, магазины, склады и так далее. А если говорить о квартирах, то здесь больше подходит слово «наем».  Поэтому между сторонами заключается договор найма жилого помещения. Хотя и договор аренды тоже не будет считаться ошибкой, и будет иметь такую же юридическую силу.

Зачем нужен договор аренды квартиры?

Основная цель договора аренды квартиры – уладить конфликты между владельцем жилого помещения и лицом, арендующим жилую площадь, не обращаясь при этом в суд. Кроме того, такой договор является для арендатора подтверждением того, что он имеет право проживать в арендуемой квартире.

На какой срок заключается договор найма жилья?

Договор может заключаться на любой срок. В среднем он заключается на срок 12 месяцев с возможностью его пролонгации. В интересах арендодателя не заключать договор на больший срок, ведь в таком случае при желании будет проблематично поднять арендную плату (если это не указано в договоре). По истечению 12 месяцев договор может продлеваться, но уже с увеличением арендной платы или изменением иных условий.

Что обычно указывается в договоре?

В договоре обязательно указывается:

• Права и обязанности сторон;
• Размер арендной платы и размер залога (если он предусмотрен);
• Перечень всей мебели, бытовой техники и иных предметов, что находятся в квартире;
• Срок заключения договора;
• Паспортные данные обеих сторон;
• Дата заключения договора.

Дополнительно можно предусмотреть штрафы за порчу имущества или несвоевременную уплату арендной платы. В договор можно вносить различные пункты с целью защиты своих интересов и минимизации рисков возникновения конфликтных ситуаций.