Що таке форвардний контракт, купуючи квартиру?

Існують різні способи інвестування для покупки житла в будинку, що будується. Для покупців головна небезпека полягає в тому, що недобросовісні забудовники можуть продати ту саму квартиру двом і більше різним покупцям, тому важливо, щоб право на отримання житлоплощі відразу вносилося до Реєстру. Забудовникам важливо знизити розмір податкової ставки при продажі квартир. І одну, і другу проблему вирішує укладання форвардного контракту, який останнім часом все частіше використовується в Україні для придбання житла в новобудовах.

Не всі інвестори до кінця розуміють, що таке форвардний контракт, навіщо він потрібен, які переваги його укладання, і чи є ризики. У всіх цих питаннях спробуємо розібратися в даній статті.

Що являє собою форвардний контракт?

Форвардний договір – це документ, який підтверджує, що забудовник зобов'язується передати інвестору право власності на квартиру, а той зобов'язується за неї сплатити потрібну суму. Якщо говорити простими словами, це зобов'язання у вигляді договору. Такі контракти часто укладаються між сторонами під час продажу та купівлі активів. Згідно з українським законодавством форвардні контракти є деривативом. Розберемо, що це дериватив простими словами.

Дериватив – це офіційний документ, який регулює відносини між покупцем та продавцем у майбутньому. Чому у майбутньому? Тому що квартира може купуватися в будинку, що будується, наприклад, на етапі котловану. Тобто забудовник цілком може продати житло, якого ще не існує. А інвестор потребує гарантії, що угода справді відбудеться. При цьому інвестор сплачує гроші відразу і підписує контракт, зобов'язуючись прийняти квартиру та вступити у право власності після здачі будинку в експлуатацію.

У стандартному форварді обов'язково вказуються такі пункти:

• Терміни, у які забудовник зобов'язується закінчити будівництво та передати квартиру у власність інвестору, а також терміни виконання зобов'язань інвестором;
• Умови, за яких покупець отримає право власності на нерухомість;
• Вартість нерухомості, яку покупець має сплатити.

Слід розуміти, що у форвардному контракті беруть участь не лише інвестор та забудовник. Справа в тому, що реєструється такий контракт на спеціальній біржі, яка реєструє угоду та стежить за її виконанням. Оскільки форвард реєструється на біржі, його засвідчення нотаріуса не потрібно, що спрощує укладення такого договору.

Ще однією стороною, що бере участь у угоді, є Інститут спільного інвестування. Саме цьому інституту інвестори передають свої кошти, а ця компанія з управління активами, у свою чергу, збирає гроші з усіх інвесторів і передає їх забудовнику для будівництва об'єкта.

Плюси для інвесторів

Є чимало причин, чому форвардні контракти вважаються оптимальною угодою для інвесторів при покупці житла на етапі будівництва:

• Гарантія власності. Під час укладання деривативу майбутня квартира одразу проходить реєстрацію в реєстрі на ім'я покупця. Таким чином, у забудовника не вдасться продати одне й те саме житло кілька разів різним особам.
• Дешевизна укладання договору. Під час укладання форвардного контракту не стягуються жодні збори, причому навіть не потрібно сплачувати послуги нотаріуса, адже реєструється договір біржею.
• Виняткове право власності. Забудовник не має права розпоряджатися нерухомістю, яку інвестор набуває за форвардною угодою. Він стає власником квадратних метрів ще до підписання договору купівлі/продажу.
• Низька вартість. Купувати квартиру на ранніх етапах будівництва це завжди вигідніше, ніж після здачі будинку в експлуатацію. Купуючи на етапі котловану можна заощадити до 50% від ринкової вартості такої нерухомості.

Переваги для забудовника

Звичайно, плюси є не тільки для інвесторів, але і для забудовників. Основні переваги укладання форвардних контрактів для забудовників такі:

• Економія коштів. Законодавством не передбачено суворих обмежень, тому підписати договір можна без випуску цінних паперів.
• Зниження податкової ставки. При підписанні форварда не сплачується додатковий податок, у своїй податок з прибутку, сплачуваний забудовником, буде мінімальним.
• Гнучкість партнерства. Підписання такого договору дозволяє будувати об'єкт двом та більше компаніям, які перебувають у партнерських відносинах. Умовно одній компанії може належати право на землю, а інша – оформляє дозвіл на проведення будівельних робіт та будівництво житлового будинку.
• Майже повна відсутність ризиків. І знову через відсутність жорстких вимог із боку законодавства, забудовники можуть укладати форвардні контракти з вигодою для себе.
• Можливість розпочати будівництво. Завдяки деривативам забудовники можуть підключати інвесторів вже тоді, коли збираються дозволи на будівництво. І згідно із законом це не буде порушенням.

Які ризики?

Не всі це розуміють, але під час укладання форвардного контракту все одно існують певні ризики, про які покупці повинні знати. Основні ризики форвардних контрактів:

• Відсутність необхідних будівництва документів. Забудовники мають право укладати форвардні контракти та приймати гроші від покупців ще до отримання роздільної документації. У зв'язку з цим не виключені ситуації, коли забудовник не може банально оформити документи на будівництво. У такому разі є два варіанти розвитку подій, і обидва вони є небезпечними для інвесторів: забудовник відмовляється від ідеї будівництва будинку або починає будівництво без необхідних на те документів.
• Ризик потрапити на довгобуд. Затягування термінів будівельними компаніями – це не новина для України. Перебої з постачанням матеріалів, недостатнє фінансування, використання поганих проектів, несприятливі погодні умови та банальна лінь - все це і багато іншого може призвести до того, що покупці не зможуть в'їхати в свої квартири в зазначені в угоді терміни.
• Нецільове використання грошей. Якщо контроль з боку біржі та державних контролюючих органів не ведеться, то забудовник цілком може витратити гроші інвесторів за призначенням.

Перед підписанням форвардного договору його рекомендується уважно прочитати. Особливу увагу слід приділити те, чи прописані механізми повернення коштів інвесторам у разі невиконання забудовником взятих він зобов'язань.

Як правило, якщо забудовник порушує умови договору і, наприклад, сильно затягує термін будівництва, то покупець має право розірвати форвардний контракт, але при цьому йому відшкодовується лише та сума, яка зазначена в договорі купівлі-продажу. А частина коштів, витрачена на дериватив, не відшкодовується. Хоча в інвестора завжди залишається варіанта перепродати дериватив іншому покупцю, який бажає придбати квартиру в будинку, що будується.

У договорі обов'язково має бути прописано, як саме інвестор може повернути вкладені кошти. Якщо такого пункту немає в контракті, і взагалі форвард складений на користь для забудовника, то від підписання такої угоди краще відмовитися.

Етапи укладання форвардного контракту

• Підписання форвардного договору. Після підписання договору біржа вносить їх у реєстр, вказуючи фіксовану вартість. Тобто вартість житла для інвестора з часом не може змінитися.
• Перехід форвардного договору до інвестору. Компанія, яка управляє активами, продає форвард усім інвесторам. Виплачується при цьому лише частина коштів від вартості квартири – це вартість деривативу. Гроші інвесторів зберігаються на рахунку компанії, що управляє активами.
• Виконання умов. Забудовник та інвестор зобов'язані виконати свої частини угоди. Інвестор повинен здати об'єкт в експлуатацію належним чином. А інвестор повинен прийняти квартиру і оплатити суму, що залишилася.

Види форвардних контрактів

Насамкінець слід сказати, що форвардні контракти бувають кількох видів, і укладаються вони не лише при покупці інвесторами житла на етапі будівництва будинку.

Розрізняються такі види таких контрактів:

• Постачальники форвардні контракти. Вони закінчуються під час передачі прав власності та повної оплати вартості квартири.
• Валютні. Передбачають обмін валюти за фіксованою ставкою.
• Розрахункові контракти чи угоди без ставок. Відповідно до таких контрактів договір між сторонами не закінчується після завершення поставки.

Форвардні контракти також можуть відрізнятися на кшталт основного активу: фінансові та товарні. У першому випадку активами є цінні папери, валюти, фондові індекси і навіть відсоткові ставки. У другому випадку – сировина, готова продукція, дорогоцінні метали.