Что такое форвардный контракт при покупке квартиры?

Существуют разные способы инвестирования для покупки жилья в строящемся доме. Для покупателей главная опасность заключается в том, что недобросовестные застройщики могут продать одну и ту же квартиру двум и более разным покупателям, поэтому важно, чтобы право на получение жилплощади сразу вносилось в реестр. Застройщикам же важно снизить размер налоговой ставки при продаже квартир. И одну, и вторую проблему решает заключение форвардного контракта, который в последнее время все чаще используется в Украине при покупке жилья в новостройках.

Далеко не все инвесторы до конца понимают, что такое форвардный контракт, зачем он нужен, какие преимущества его заключения, и есть ли риски. Во всех этих вопросах попробуем разобраться в рамках данной статьи.

Что собой представляет форвардный контракт?

Форвардный контракт – это документ, подтверждающий, что застройщик обязуется передать инвестору право собственности на квартиру, а тот обязуется за нее заплатить необходимую сумму. Если говорить простыми словами, то это обязательство в виде договора. Такие контракты часто заключаются между сторонами при продаже и покупке активов. Согласно украинскому законодательству форвардные контракты являются деривативом. Разберем, что это дериватив простыми словами.

Дериватив – это официальный документ, регулирующий отношения между покупателем и продавцом в будущем. Почему в будущем? Потому что квартира может покупаться в только строящемся доме, например, на этапе котлована. То есть, застройщик вполне может продать жилье, которого еще не существует. А инвестор нуждается в гарантии, что сделка действительно состоится. При этом инвестор платит деньги сразу и подписывает контракт, обязуясь принять квартиру и вступить в право собственности после сдачи дома в эксплуатацию.

В стандартном форварде обязательно указываются следующие пункты:

• Сроки, в которые застройщик обязуется закончить строительство и передать квартиру в собственность инвестору, а также сроки выполнения обязательств инвестором;
• Условия, при которых покупатель получит право собственности на недвижимость;
• Стоимость недвижимости, которую покупатель должен заплатить.

Следует понимать, что в форвардном контракте участвуют не только инвестор и застройщик. Дело в том, что регистрируется такой контракт на специальной бирже, которая регистрирует соглашение и следит за его выполнением. Поскольку форвард регистрируется на бирже, его заверение у нотариуса не требуется, что упрощает заключение такого договора.

Еще одной стороной, участвующей в сделке, выступает Институт совместного инвестирования. Именно этому институту инвесторы передают свои денежные средства, а эта компания по управлению активами в свою очередь собирает деньги со всех инвесторов и передает их застройщику для строительства объекта.

Плюсы для инвесторов

Есть немало причин, почему форвардные контракты считаются оптимальным соглашением для инвесторов при покупке жилья на этапе строительства:

• Гарантия собственности. При заключении дериватива будущая квартира сразу проходит регистрацию в реестре на имя покупателя. Таким образом, у застройщика не получится продать одно и то же жилье несколько раз разных лицам.
• Дешевизна заключения договора. При заключении форвардного контракта не взимаются никакие сборы, при этом даже не нужно оплачивать услуги нотариуса, ведь регистрируется договор биржей.
• Исключительное право собственности. Застройщик не имеет права распоряжаться недвижимостью, которую инвестор приобретает по форвардному соглашению. Он фактически становится собственником квадратных метров еще до подписания договора купли/продажи.
• Низкая стоимость. Покупать квартиру на ранних этапах строительства – это всегда выгоднее, чем после сдачи дома в эксплуатацию. При покупке на этапе котлована можно сэкономить до 50% от рыночной стоимости такой недвижимости.

Преимущества для застройщика

Естественно, плюсы есть не только для инвесторов, но и для застройщиков. Основные преимущества заключения форвардных контрактов для застройщиков следующие:

• Экономия средств. Законодательством не предусмотрены строгие ограничения, поэтому подписать договор можно без выпуска ценных бумаг.
• Снижение налоговой ставки. При подписании форварда не платится дополнительный налог, при этом налог на прибыль, уплачиваемый застройщиком, будет минимальным.
• Гибкость партнерства. Подписание такого договора позволяет строить объект двум и более компаниям, которые находятся в партнерских отношениях. Условно одной компании может принадлежать право на землю, а другая – оформляет разрешение на проведение строительных работ и возведение жилого здания.
• Практически полное отсутствие рисков. И снова по причине отсутствия жестких требований со стороны законодательства, застройщики могут заключать форвардные контракты с выгодой для себя.
• Возможность начать строительство. Благодаря деривативам застройщики могут подключать инвесторов уже тогда, когда только собираются разрешения на строительство. И по закону это не будет нарушением.

Какие есть риски?

Не все это понимают, но при заключении форвардного контракта все равно существуют определенные риски, о которых покупатели должны знать. Основные риски форвардных контрактов:

• Отсутствие необходимых для строительства документов. Застройщики имеют право заключать форвардные контракты и принимать деньги от покупателей еще до получения разрешающей документации. В связи с этим не исключены ситуации, когда застройщик банально не может оформить документы на строительство. В таком случае есть два варианта развития событий, и оба они опасны для инвесторов: застройщик отказывается от идеи строительства дома или начинает строительство без необходимых на то документов.
• Риск попасть на долгострой. Затягивание сроков строительными компаниями – это вовсе не новость для Украины. Перебои с поставкой материалов, недостаточное финансирование, использование плохих проектов, неблагоприятные погодные условия и банальная лень – все это и многое другое может привести к тому, что покупатели не смогут въехать в свои квартиры в указанные в соглашении сроки.
• Нецелевое использование денег. Если контроль со стороны биржи и государственных контролирующих органов не ведется, то застройщик вполне может израсходовать деньги инвесторов не по назначению.

Перед подписанием форвардного контракта его рекомендуется внимательно прочитать. Особое внимание следует уделить на то, прописаны ли механизмы возврата средств инвесторам в случае невыполнения застройщиком взятых на себя обязательств.

Как правило, если застройщик нарушает условия договора и, например, сильно затягивает сроки строительства, то покупатель имеет право разорвать форвардный контракт, но при этом ему возмещается лишь та сумма, которая указана в договоре купли-продажи. А часть средств, затраченная на дериватив, не возмещается. Хотя у инвестора всегда остается варианта перепродать дериватив другому покупателю, желающему приобрести квартиру в строящемся доме.

В договоре обязательно должно быть прописано, как именно инвестор может вернуть вложенные средства. Если такого пункта нет в контракте, и вообще форвард составлен в явную пользу для застройщика, то от подписания такого соглашения лучше отказаться.

Этапы заключения форвардного контракта

• Подписание форвардного контракта. После подписания договора биржа вносит его в реестр, указывая фиксированную стоимость. То есть, стоимость жилья для инвестора со временем не может измениться.
• Переход форвардного контракта к инвестору. Компания, управляющая активами, продает форвард всем инвесторам. Выплачивается при этом только часть средств от полностью стоимости квартиры – это стоимость дериватива. Деньги инвесторов хранятся на счете управляющей активами компании.
• Выполнение условий. Застройщик и инвестор обязаны выполнить свои части соглашения. Инвестор должен сдать объект в эксплуатацию в надлежащем виде. А инвестор должен принять квартиру и оплатить оставшуюся сумму.

Виды форвардных контрактов

Напоследок следует сказать, что форвардные контракты бывают нескольких видов, и заключаются они не только при покупке инвесторами жилья на этапе строительства дома.

Различаются следующие виды таких контрактов:

• Снабженческие форвардные контракты. Они заканчиваются при передаче прав собственности и полной оплаты стоимости квартиры.
• Валютные. Предполагают обмен валюты по фиксированной ставке.
• Расчетные контракты или соглашения без ставок. В соответствии с такими контрактами договор между сторонами не заканчивается после завершения поставки.

Форвардные контракты также могут отличаться по типу основного актива: финансовые и товарные. В первом случае активами выступают ценные бумаги, валюты, фондовые индексы и даже процентные ставки. Во втором случае – сырье, готовая продукция, драгоценные металлы.