Як здати квартиру в оренду, який податок потрібно сплачувати?

Не всі це розуміють, але при здачі квартири чи житлового будинку в оренду необхідно сплачувати податок з доходу до державної скарбниці. Незважаючи на це, більшість орендодавців вважають за краще приховувати від держави цей вид доходу. Але завжди є ризик, що третя сторона чи навіть сам орендар повідомить про це Податкову службу України. Повідомити про це може нотаріус, що підтверджує договір оренди або спостережні сусіди. За здачу квартири в оренду без податків передбачено штраф у розмірі від 3000 до 5000 неоподатковуваних мінімумом доходів громадян (на сьогодні це від 51000 до 85000 гривень). Причому штраф накладається незалежно від того, як довго житло здається в оренду: понад рік або лише тиждень.

Враховуючи ризики, завжди набагато простіше та безпечніше залишатися доброчесним громадянином та сплачувати податки. У цій статті ми спробуємо розібратися, скільки потрібно сплачувати податки, здаючи в оренду квартиру.

Податок зі здачі квартири

Розмір податку безпосередньо залежить від того, хто орендує житло. Розглянемо всі можливі варіанти:

1. Фізична особа. Найчастіше квартиру здають в оренду звичайні фізособи, яким це житло належить. Фізособа має сплатити податок на доходи з фізичних осіб, що становить 18%. Плюс до цього потрібно сплатити 1,5% воєнного збору. Наприклад, якщо квартира здається в оренду за 10 тисяч гривень на місяць, потрібно сплатити податок у розмірі 1950 гривень.
2. Фізичні особи-підприємці на спрощеній системі оподаткування. Здавати квартиру в оренду можуть «єдинники» 2 та 3 групи. При цьому є певні обмеження. Площа квартири має перевищувати 400 квадратних метрів. А ФОП на 2 групі можуть здавати квартиру в оренду лише фізичним особам резидентам України, іншим ФОП та юридичним особам, які є платниками єдиного податку. Для 3 групи немає обмежень щодо того, кому здавати житло. ФОП на 2 групі платять 20% від мінімальної заробітної плати в Україні (на даний момент розмір мінімальної зарплати становить 6500 грн), а також ЄСВ у розмірі 22% від мінімальної заробітної плати. ФОП на 3 групі платять 5% від суми доходу плюс до цього ЄСВ.
3. Фізичні особи-підприємці на загальній системі. Вони сплачують 18% від доходу та 1,5% військовий збір, а також сплачують ЄСВ. При цьому немає жодних обмежень щодо контрагентів та вимог до самої квартири. Такий формат оптимально підходить для підприємців, які є суборендарями. Тобто вони беруть в оренду кілька квартир, а потім перездають їх за велику суму.

Здача в оренду нерухомості фізособою

Будь-яка фізична особа, незалежно від рівня доходів та ціни орендної плати, зобов'язана сплачувати податок від здачі квартири в оренду. Загальна сума податкових зборів становить 19,5% від тієї суми, яку фізособа отримує як орендну плату. Оплачується податок від здачі квартири орендодавцем один раз на квартал, пізніше, ніж 40 днів після завершення чергового кварталу. За підсумками календарного року фізичною особою подається декларація, в якій обов'язково вказується така стаття доходів як здача квартири в оренду.

Бувають ситуації, коли фізична особа здає свою квартиру в оренду юридичним особам чи ФОП. У такому разі податкова ставка залишається незмінною, проте відповідальність за сплату податків вже лягає не орендодавця, а на орендаря. Іншими словами, під час укладання договору оренди з підприємцем або фірмою, фізична особа може не переживати за податки, оскільки їх сплачує податковий агент, яким у цьому випадку виступає орендар. Але необхідно враховувати, що орендар швидше за все візьме гроші на оплату податків зі щомісячних платежів за оренду. Цей момент необхідно передбачити у договорі оренди, щоб у подальшому не виникало спірних ситуацій через те, з яких грошей сплачуватимуть податки.

Як правильно оформити договір оренди квартири?

Договір оренди рекомендується укладати у будь-якій ситуації, навіть якщо ви здаєте квартиру родичам чи знайомим. Такий договір є своєрідною конституцією як для власника житла, так і для квартирантів, адже у ньому вказуються всі права та обов'язки сторін. У разі виникнення спірних ситуацій, наприклад, хто має ремонтувати побутову техніку, або як часто може підвищуватися орендна плата, сторони завжди можуть звернутися до договору та знайти у ньому відповідний пункт.

Слід зазначити, що з юридичного погляду словосполучення «оренда квартири» не зовсім вірним. Юристи та ріелтори використовують слово оренда по відношенню до нежитлових приміщень: офіси, магазини, склади тощо. А якщо говорити про квартири, то тут більше підходить слово «найм». Тому між сторонами укладається договір найму житлового приміщення. Хоча й договір оренди теж не вважатиметься помилкою, і матиме таку саму юридичну силу.

Навіщо потрібний договір оренди квартири?

Основна мета договору оренди квартири – залагодити конфлікти між власником житлового приміщення та особою, яка орендує житлову площу, не звертаючись при цьому до суду. Крім того, такий договір є для орендаря підтвердженням того, що він має право проживати в квартирі, що орендується.

На який термін укладається договір найму житла?

Договір може укладатися будь-який термін. У середньому він укладається терміном 12 місяців із можливістю його пролонгації. В інтересах орендодавця не укладати договір на більший термін, адже в такому разі за бажання буде проблематично підняти орендну плату (якщо це не зазначено у договорі). Через 12 місяців договір може продовжуватися, але вже зі збільшенням орендної плати або зміною інших умов.

Що зазвичай вказується у договорі?

У договорі обов'язково вказується:

• Права та обов'язки сторін;
• Розмір орендної плати та розмір застави (якщо він передбачений);
• Перелік всіх меблів, побутової техніки та інших предметів, що знаходяться у квартирі;
• Термін укладання договору;
• Паспортні дані обох сторін;
• Дата укладення договору.

Додатково можна передбачити штрафи за псування майна або невчасну сплату орендної плати. До договору можна вносити різні пункти для захисту своїх інтересів та мінімізації ризиків виникнення конфліктних ситуацій.